Jak walczyć z podwyżką czynszu u prywatnego właściciela?

Prywatni kamienicznicy często stosują horrendalne podwyżki czynszów, nawet po kilkadziesiąt zł za metr kwadratowy lokalu. Choć wielu lokatorów jest kompletnie załamanych podwyżkami i nie ma możliwości im sprostać, w wyniku czego wielu z nich grozi eksmisja, są sposoby, by walczyć z podwyżkami, które wynikają jedynie z żądzy zysku kamienicznika.

Aby być skuteczna, podwyżka musi zostać ogłoszona w określony sposób, a jeśli przekracza lub następuje z poziomu wyższego niż „3% wartości odtworzeniowej lokalu” – musi być dokładnie uzasadniona przez właściciela. Dla Warszawy, 3% wartości odtworzeniowej to obecnie 17,65 zł za m2. Również gdy podwyżka przekracza w danym roku kalendarzowym średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w roku poprzednim (poziom rzędu kilku procent rocznie), musi być szczegółowo uzasadniona.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi minimum 3 miesiące. Wypowiedzenie wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie i skutecznie dostarczone do najemcy. Jeśli nie zostało dostarczone – podwyżka jest nieważna.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia wysokości czynszu, lokator może zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna. Udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Dzięki odwołaniu, do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądowego, lokator może uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości.

Ale uwaga: W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu, obowiązkiem lokatora jest zapłata kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem od momentu wypowiedzenia starego czynszu!

W przypadku podwyżki w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu (czyli powyżej 17,65 zł za m2 w Warszawie), właściciel musi udowodnić, że:

Zwrot kapitału z nieruchomości w skali roku jest niższy niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu

lub

jest niższy niż 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową.

W wielu przypadkach, właściciele nie dokonują żadnych remontów lokali przed podwyższeniem czynszów. Wtedy dość trudno będzie im udowodnić istnienie poważnych nakładów inwestycyjnych uzasadniających podwyżkę. Jeśli remontu lokali dokonali sami lokatorzy lub wspólnota mieszkaniowa przed przejęciem nieruchomości przez prywatnego właściciela, warto przechowywać dokumenty poświadczające taki remont (po to, by właściciel nie „przyznał się” do remontu, który był finansowany przez kogoś innego).

Najemcy mają prawo zażądać od właściciela podania w terminie 14 dni przyczyny podwyżki i jej kalkulacji. Jeśli właściciel nie przedstawi takiej kalkulacji, podwyżka staje się automatycznie nieważna.

Poniżej, przedstawiamy wzór takiego żądania.